Étude de cas : investissement locatif T2 à Bordeaux — chiffres réels et rentabilité

Pourquoi Bordeaux, pourquoi les Chartrons

Bordeaux reste l'une des villes les plus attractives de France pour l'investissement locatif. Forte croissance démographique, LGV qui la place à 2h de Paris, un bassin d'emploi dynamique et une qualité de vie qui attire étudiants et jeunes actifs. Le quartier des Chartrons, en particulier, allie charme historique, proximité du centre-ville et forte demande locative.

C'est dans ce contexte qu'un investissement en location meublée (LMNP) prend tout son sens. La demande pour des petites surfaces meublées y est constante, portée par les jeunes professionnels et les étudiants.

Les chiffres du projet

Revenus et rentabilité

Le bien est exploité en location meublée longue durée sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au réel. Voici les chiffres mensuels :

Un cash-flow de -45 €/mois signifie que l'investissement est quasi autofinancé par les loyers. Pour 45 € par mois d'effort d'épargne — moins qu'un abonnement à une salle de sport — vous construisez un patrimoine immobilier concret.

L'optimisation fiscale en LMNP

C'est là que le LMNP au réel révèle toute sa puissance. Le régime permet de déduire des revenus locatifs :

• L'amortissement du bien : environ 3 500 € par an (hors terrain)
• L'amortissement du mobilier : environ 1 600 € par an sur 5 ans
• Les charges déductibles : intérêts d'emprunt, assurance, gestion locative, taxe foncière, entretien

Résultat : les revenus locatifs déclarés sont proches de zéro pendant les 10 à 15 premières années. Pour un investisseur imposé dans les tranches supérieures (30 % ou 41 %), l'économie fiscale est considérable. Sur cet exemple, elle représente environ 1 500 à 2 500 € par an d'impôts évités sur les revenus locatifs.

Projection sur 20 ans

Ce que cette étude de cas nous apprend

Plusieurs enseignements ressortent de cet investissement :

• L'autofinancement est atteignable : avec un bon sourcing et une gestion optimisée, le bien se paye pratiquement tout seul.
• Le LMNP est un accélérateur fiscal : la quasi-absence d'imposition sur les loyers pendant 10+ ans multiplie le rendement réel.
• L'apport reste modeste : 20 000 € permettent de lancer un projet qui génère 180 000 € de patrimoine à terme.
• La localisation est clé : un quartier dynamique avec forte demande locative garantit un taux d'occupation élevé et une valorisation à long terme.

Pour aller plus loin, consultez notre guide complet de l'investissement locatif clé en main ou découvrez pourquoi les indépendants passent du Livret A à l'immobilier.